萱場敏寿　不動産コンサルティングレポート

ＦＲＢが２０１４年までの金融緩和とインフレ目標を同時に打ち出した。

日経新聞社説（1/27）

金融政策によってどの程度のことが出来るのか、日本のこの２０年間の結果を事例として取り組めば、少しはましな結果が出るのかもと思う。

あまり悲観的なことばかり予想しても仕方が無いが、人口の増加が鈍化すれば、総需要は増加しないから、生産性が高まったり、国際的な競争があればインフレ目標は難しいのではないかと思っている。アメリカは広いし農業国としてまだまだ人口が増加しても対応できそうなところに可能性がある気がする。


日本の弱点は特に地価が高いことだと思うのだが、思い切った政策でこれまでのインフラを活用できるように東京の道路・鉄道をきちんと「すみやかに」改革して、周辺部の比較的地価の安い地域に産業と住宅を展開しないといけないのではと思う。

自民も民主ももう少しまともな議論をしてほしいですな。野田さん人気下がってるけど評価できる部分大としておくか。

公開前というか多分公開しない物件をいただきました。

井の頭線　駒場東大前　５分
道路付きの良い整形地です。建築条件ありです。

区割りその他は応相談

いつもいいところをだすと感心しております。

興味があれば連絡ください。

先日お取引した業者さんより、公開前物件いただきました・・・

西大井駅　９分　土地建物総額４６８０万円
仕様は結構いいんですよね。

これくらいで品川に一戸建てが買えるっというのはバブル期に住宅ローンを組んだものとしてうらやむべきなのかな〜♪

これから案件いただいたらアップします。
お尋ねはメールで。

今年はブログを充実させようと年始には思っていたのですが、Facebookという手軽なツールで日常のことは発信できてしまい、結局大晦日になってしまいました。

今年は東北大震災があり、住まいに関する安全性がユーザーから厳しくチェックを受けた年でした。
住宅の品質の確保の促進等に関する法律が施行されて以来新築住宅の安全性は確実に良くなっているのですが、もっと基本的な「土地」「立地」の品質・安全性を確認されるユーザーが増加したと感じています。

大地震・津波・噴火などは人間の一生から見ると極めて稀な災害ですが、数世代にわたってみれば必ず起こることですので考慮する必要があります。また風災・火災・水災などはより頻度が高く常に備えが必要な災害です。

建築物はたとえどんなに丈夫に作ろうと所詮は人間の行いですから、自然に対抗しきれるはずはないのです。

風水の考え方の一部には明らかに安全な場所（土地）に関する考察・経験則が含まれているように思います。
自然の力の前には微力でしかない我々は、生存に適した場所を見極めていくことが必要です。

年始の時間のあるときに以下のような資料をゆっくりと見ることも必要なのではないでしょうか・・・

おすすめサイト→国土地理院の主題図

縄文海進の頃の地図を眺めたり、江戸時代の絵地図を現代に地図と見比べる人の住む場所についての考え方が変わるかもしれないです。




閑話休題
年末に来年度以降の税制改正（改悪？）が与党で取りまとめが滑り込みででました。
消費増税は、受益者負担という意味で止むを得ないと思われます。住宅は別枠という意見もあるようですが基本的に住宅は部品の範囲が広く税率を特別扱いは難しいのではないかと思われます。
欧米のように食品は非課税か低税率にすることが良いのではないかと思います。

今回は所得税の最高税率に引き上げが盛り込まれました。所得課税に関してはあまりに最高税率を引き上げるのは意欲を削ぐという意味であまり好ましくないのではないかと危惧します。むしろ不労所得である配当等の所得の源泉分離課税制度を撤廃して総合課税にすべきと思います。不動産所得は総合課税なのですから、同じように資産から生み出される配当所得だけを分離課税にすることは不公平に感じます。

また、企業会計では普通に行われる、減価償却と借り入れ利息の経費としての扱いを家計にも導入すべきと考えます。住宅ローン控除制度は需要の喚起を目的としているだkで給与所得者の源泉徴収というドル箱をはなしたくない心情があからさまに出ていると思います。

おそらく現在の野党は求心力を失って、増税に道筋を作ったところでまた政局になるのでしょうが、「団塊の世代」の波が通り過ぎたあとも子供たちの世代がきちんと幸せに生きていける国になって欲しいものです。

◇フラット３５Ｓエコ誕生(住宅金融支援機構）
金利区分　
※上記は平成２３年度第三次補正予算成立後適用となる予定です。

◇首相、消費税10％を国際公約　解散は法案成立後（日経新聞　ＷＥＢ刊）
◇混迷ギリシャ、市場不透明感なお強く　プロに聞く（日経新聞　ＷＥＢ刊）
◇首都圏不動産流通市場の動向（2011年07月〜09月（財団法人東日本不動産流通機構）
ローン金利にも金利に影響を与えるヨーロッパ・中国の経済動向やこれから国会で審議される住宅政策などです。
チェックしておいていただくとご計画の参考になると思います。

そろそろ気ぜわしくなる時期になってきました。
不動産市況では5000万円超の物件の動きはかなり鈍く、価格改定（値下げ）が目立つように思います。

現場の実感は報道やニュースより厳しいです。

住宅金融支援機構（以下機構）のフラット３５Ｓが当初予定より繰り上げて９月末申し込み受付分で締め切りとなる。

旧住宅金融公庫（以下旧公庫）から独立行政法人としての機構への変遷とフラット３５の仕組み考えるとこの当初１０年間金利引き下げは非常に疑問の残る制度である。

そもそも旧公庫は慢性的な赤字体質の上に、金利低下局面での財政投融資資金返済に際し高金利での弁済リスクがあって直接金融を全面的に中止し、住宅債権の証券化に切り替え組織も変更したと認識しているが違うのだろうか？

融資の原資を財投から持ってきて低金利・固定で貸し出しを行い、政策の影響をまともに受けて景気刺激策として無理な低金利融資を行い続ければ破綻する、だから独立行政法人として採算を取るために債権証券化にしたと認識している。

平成１９年ころまでは、融資金利を引き上げようと画策していたように感じているが、機構と財務省その他関係省庁・政治などの力学に変化が生じたように思われる。

国土交通省の訴求していた１００年住宅＋支援機構のフラット３５＝中古住宅市場の活性化→建て替えによる資源とコストの無駄の削除→ストックとしての優良な住宅と都市機能・・・・とかなり理想的に考えていたのだが、どうも異なる流れだ。

そもそも住宅債権を証券化する以上、低金利の債権は安くなり、結果として債権そのものの金利は上昇せざるを得ないと思うのだがいかがなものだろうか。金利引き下げのコストを証券化の際に盛り込まないとすればそれは旧公庫のとっていた手段となんらかわななくなり、いずれ行き詰るだろう。

フラット３５Ｓの予算もスタート時は極限られていたがここまで拡大すると、銀行ローンよりも有利になり機構の存在の趣旨とはかけ離れていくように感じる。

中古住宅の品質の向上と市場の活性化に資することが現時点における機構の責務と思っている者もいること忘れずに融資の制度設計を行ってもらいたいものだ。




とはいえ、ここまで有利な状態は近年まれに見るわけで、勤務先の関係で有利に銀行ローンが組めたり、自己資金割合が２割程度用意できる購入者でなければ今回のフラット３５Ｓで申し込んで住宅購入を検討することはメリットが大きい。

理由は１００％融資だから自己資金が諸費用だけ用意できればよいため、若干計画を前倒しにできるためだ。

２０１５年度に予定される消費税増税も気になるが、当面は定率増税による所得税・住民税の増税にローン控除の税額控除で対応できるためだ。ローン控除は所得控除ではないので定率増税には効果的だとおもう。
特に所得税だけで控除できない場合住民税も控除になる現行制度は有効だ。

今後、税制の改正でローン金利の控除や建物の減価償却など家計において認められず、事業では当然認められる費用のあり方がもっと議論されてもよいと思う。企業と家計の税負担のあり方と、勤労所得と資産所得の課税のあり方などもっと議論されてもよいと思う。

いっそのこと、源泉徴収を全部やめて全国民が確定申告するようにすればいいと言うのは極論かもしれないが。

予想されていながら、台風１２号は大きな被害をもたらしてしまった。

ＴＢＳニュース

もともと紀伊半島は雨の多い地域とはいえ数日間で１８００ミリ近くの降雨など、私には想像することも難しい。

平成１１年の品川区におけるゲリラ豪雨で立会川が氾濫し、その現場に偶然居合わせたため（当時マンションの販売事務所が西大井駅すぐの立会道路沿いにあったため）洪水を計らずも経験した。

１時間に１００ミリほどの雨量だったが、バケツをひっくり返したような降りかたというのはこういうことかと思った。腰まで水につかり、低いところに駐車していた車は水没してしまった。

その経験でも本格的に降った時間はおそらく２時間くらいだったと思うのが、「恐怖」を雨に感じた。それが３日間続いたらと思うと被災された方の気持ちを考えるとお気の毒でならない。

山間部においては川沿いに道があり、また集落も川沿いにあるのが一般的なようだ。私がよく知っている山間部川沿いの道と言うと。埼玉県西部荒川水系になるが、古い部落は川のすぐそばにはなかったように思う。家々はどちらかと言うとやや不便な高台にあって斜面にへばりつくような集落が古くは多かったのではないだろうか？

当然そうした場所は自動車で行くには不便だ。（顔振峠と言うところで車で入り込んでえらい目にあったことがある）川のすぐそばにすむことのリスクを人は知っていたのではないだろうかと思う。

東京が多摩川・荒川・利根川（流れは江戸時代から変えられているが）のデルタ地帯だと言うことを意識することはほとんどない。大きな河川は兎も角、中小河川は暗渠にされたり、埋め立てられて見えなくなっている。

３月の震災・津波に続いて、自然の力の前でヒトの作ったもののもろさをまざまざと見せ付けられた気がする。

東京（に限らないが）現代の交通機関や都市機能の多くが、低地に集積している現状に対し、もっと長期的な視点で都市計画を立てなければピンポイントのような自然災害で甚大な被害が出るのではないか。

スーパー堤防を作るより、リスクを分散し被害を最小限にする手法があると思うのだが。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　

　本日、国土交通省より「かんぽの宿」の鑑定評価業務に関して、不動産鑑定士の行政処分が発表された。

国土交通省報道

　新聞等の報道によると、単純に不動産鑑定士が偏った鑑定評価を行い、買い手側に有利に運ぼうとしていたことしか感じられない。

ＭＳＮサンケイニュース

　不動産鑑定士の業務が理解されていないために非常に小さな扱いではないかと思う。
各種の地価に関する公的な指標（公示地価や基準地価はもちろん、固定資産税評価・路線価評価など）において不動産鑑定基準に基づく鑑定士の果たす役割は小さくない。

　たとえば固定資産税は不動産の評価額の１．４％である。税率を変更しなくとも評価額の見直しが恣意的に行われたとしたら実質的に税率の変更が法律の改定なしにできてしまう。

　年収７５０万円の人が、年収の７倍の住宅を持っていたとする。（これは都内で住宅を購入する場合の標準的な水準です）
消費時回す分はおそらく４００万円くらいだろう、消費税率が５％引き上げられたら２０万円増税だ。
資産の各種控除がないとして５２５０万円の不動産がもし評価１．５倍になると税額は３７万円の増税なのだ。

　また、金融機関が担保としている不動産の１．５倍に評価していたとしたら万が一の時には債権は回収不可能だろう。土地が担保になることも問題があるだろうが、現実に日本の経済はそれで動いている以上、不動産の評価が時として不良債権を発生させ、ひいてはみなが困ることになるのは、１９９０年代以降実証済みだ。

不動産鑑定士の資格試験は実際難しい。生半可な準備では取得できるとは思えない。
その割りに報酬は低く、クライアントの意向に左右されるのは致し方ないかとも思う。

今回処分された企業に三井不動産販売・みずほ信託銀行はなぜ入らないのか、私には知るすべもないが少々胡散臭い気もすることは否定できない。

不動産に関する知見を高く持った人間が公正に国民の財産の根源ともなっている土地・建物の評価を行えるようにしていくか、金融による不動産担保融資の仕組みを改めていくか、あるいはその両方を進めていかなければいけないのではないだろうか。

なぜ「科学」はウソをつくのか
祥伝社
竹内 薫

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後悔しない・かしこく手ばなす 成功する中古マンション売却術 (DO BOOKS)
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田中徹也 著

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□□□　住宅関連ニュース　□□□

☆　東日本不動産流通機構（レインズ）

月例マーケットウォッチ
中古戸建住宅成約件数、震災後初めて前年同月を上回る
☆　年内が期限：住宅資金贈与

いまは見送られていますが、相続・贈与とも課税強化の方向で動いています。
特に相続税は控除額の引き下げによりこれまで課税対象とならなかった方も課税対象になる可能性があります。
都内で一般的な一戸建てを所有しているだけで相続税の課税対象になる可能性が現実的になってきました。

住宅資金贈与の特例や上手な資金計画で税制改正に対応できるように準備が必要ではないでしょうか？
毎年延長はされていますが、住宅資金贈与の特例も一応の期限は年内です。
税制改正の方向性を考えると延長打ち切りや縮小もありえるかと思います。

平成23年分　住宅取得等資金の贈与税の非課税のあらまし

平成23年度　税制改正大綱

まもなく新しい総理大臣が決まり、政策により変動する部分もあると思われますが、資産課税の強化と消費税引き上げの方向性は変わらないと思われます。
住宅のご検討を機会にご家族全体の「税金対策」を考えておくことも必要かもしれませんね。

検討してみよう! 生前贈与の基礎知識
ファーストプレス
鈴木 和宏

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Q&A100 新時代の生前贈与と税務?「相続時精算課税制度」対応版
ぎょうせい
坪多 晶子

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相続時精算課税制度の徹底解説・徹底活用?相続税・贈与税がここまで変わる!
日本法令
平川 忠雄

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円高という報道だが、ドル安というのが正しいだろう。ドルから避難するという意味で金価格も高騰している。

中国もアメリカもリーマンショック後に大規模な財政出動を行い、中国はバブルの様相を呈しているがアメリカは沈滞している感がある。
戦争という再生産を伴わない消費の付けが回っていると見るべきなのかもしれない。

実感として中国からやってくる人たち（永住権を取得する人も多い）の不動産取得意欲は強い。ドルの動きとは関係なく個人の実需はあると思う。

ＲＥＩＴの動きは為替の影響を受けるかもしれないが、現実のマーケットでは不況感を逆手に取った中国マネーによる不動産購入が進みそうな気がしている。おそらく土地の所有権が想定されていない国にとって、自分の土地というのは金のようなものなのだろう。

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11月22日記事（朝日ドットコムから転載）
http://www.asahi.com/national/update/1120/TKY201011200323.html

日本郵政グループが宿泊施設「かんぽの宿」を安く売ろうとした問題で、２００７年の不動産鑑定評価が国の基準に違反していた可能性が出てきた。基準では経営改善の努力をした想定で評価しなければならないのに、安く売るために「赤字」と断定し、積算した価格から最大９５％も減額していた。国土交通省は担当した不動産鑑定士２０人以上から近く事情を聴く方針だ。

　かんぽの宿は０５年に民間売却が決まった後、０７年の不動産鑑定評価で突然、評価額が前年のほぼ３分の１の計約９８億円に下がった。これは、評価額を出す際、土地・建物の価格を示す「積算価格」から大幅に減額したためだ。

　０７年の鑑定評価書では、鑑定した３社のうち、３８施設を担当した東京の不動産鑑定会社が２４施設を積算価格から８０〜９５％も減額していた。関係者によると、０７年８月に当時の日本郵政公社から「経営改善を見込む必要はない」「この価格では受け入れられない」と指摘され、一部を８０〜９５％減額した。だが、さらに公社から「億を超える施設は売れない」「もう少し厳しくみてほしい」と言われ、減額の施設を増やしたという。



　この鑑定会社は前年の決算などから２３施設を「赤字」、１施設を「低採算」と判定。売れにくいとして減額率を高くした。同社の関係者は「郵政の条件はおかしいと思ったが、契約先なので断れなかった」と、事実上減額を指示されたと受け止めたという。

　国交省の不動産鑑定評価基準では、評価額は「対象不動産の最有効使用を前提とした価値判断」などで決めるとされている。会計検査院の今年３月の報告では、かんぽの宿は客室稼働率が民間旅館の平均を１０ポイントほど上回る約７０％あり、高い人件費などを削れば、黒字になる可能性を示している。鑑定士でもある立教大の久恒新（ひさつね・あらた）教授は「かんぽの宿は人件費も物件費も高く、改善の余地が大きい。現状が赤字だからと言って、単純に赤字と見なすのは鑑定評価ではない」と指摘する。

　総務省は「（公社の指摘は）値下げの圧力で、不自然に価格が落ちた。売りやすくすることをねらった可能性がある」と問題視している。日本郵政グループは朝日新聞の取材に対して「鑑定士が公正に判断した」と文書で回答し、引き下げを指示したとは認めていない。同グループは不動産評価を見直しているが、結果は公表していない。（松浦新、座小田英史）



不動産業にかかわる人間としては大変に重要な問題と思い、記事をベタで転載しました（後日内容が見れなくならぬためです）


ニュースの受け止めとしては小泉政権下での竹中平蔵元総務大臣による郵政民営化の施策面などが取り上げられているようですが、私が関心を持つのは不動産鑑定士の評価法が国の不動産鑑定基準に反するものであったのではないかとされている点です。

不動産業に携わる者は誰でも土地や建物の取引上の相場観が必要で、またユーザーも不動産業者に価格に関する問い合わせを普通にしてきます。取引において参考となる価格の提示は行いますが、必ず「これは不動産鑑定ではありません」とおことわりをします。
なざなら、不動産業者が提示する価格は現状を優先して取引を成立させるためのもので、鑑定においてのルールである最有効利用を前提としていないからです。

もし、不動産鑑定士が依頼者の「都合」により、対象不動産の鑑定結果を変えることがあるとすると、土地・不動産を担保にして行われている、銀行取引においても依頼者（銀行もしくはユーザーどちらでも）の都合により担保評価が恣意的に変更できるｔことになりわれわれが通常行っている、あらゆる金融取引の信用情報の前提が崩壊すると思うのです。

普段のニュースではこの件に関する続報がほとんどありませんが、関係者は広く事実を周知するべきと思います

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円高である。私は不動産業者であり経済の専門家と言うわけではないので・・・フィナンシャルプランナーですが個人資産に関してで、マクロはいまひとつぴんとこないところがある。


今回の円高はいくつかの要因があるようだ。自分なりにさもありなんと思える理由は以下の２点。

�@　アメリカの景気対策による低金利：金利差が云々ではなくどちらかというと為替差益狙いの投機資金のにおいあり
�A　中国の元の防衛策による円買い：円の対元レートを操作して元高を抑止していると言うハナシ

円高は国内の輸出産業が困ると言うが、本当だろうか。

日本は金利政策という意味では、史上空前の期間、絶後と思われる水準でバブル崩壊以降（こういう言い方をすると今社会で働くかなりの人がバブル経済以降に社会人となっていることに改めて気づかされます）漂流し続けている。この低金利がもたらしている不動産価格への影響は円高など問題にならないと考えているのですが、どうだろうか？

金利が低いと言うことは資産を運用して一定の利潤を得ようとする場合時間がかかると言うことだと思う。つまり将来の資産と現在の資産に関しては割引率が低いと言うことになる。割引率が低いということは土地の現在価値が将来の価値に対して相対的に高いと言うことだろう。つまり資産の取得を急がなくともよいと言うことになりはしないだろうか？

ここで問題にしたい資産とは勿論償却のない土地資産です。

この見方で正しいのか少し考えて行きたいと思います。

「円高デフレ」時代の資産運用?財産を守る新しい投資法
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コンサルタントという肩書きは便利なようで、なんとなく怪しい。

ＷＩＫＩで見たら

「コンサルティング (consulting) とは、業務または業種に関する専門知識を持って、主に企業（まれに行政など公共機関）に対して外部から客観的に現状業務を観察して現象を認識、問題点を指摘し、原因を分析し、対策案を示して企業の発展を助ける業務を行うことである。」

世の中に、自称コンサルタントはたくさんいるが、これに従えば専門知識を持ってあたればそう名乗ってもおかしくはないということだ。調べてみると以外にオーソライズされたコンサルティングの資格は多くはないようだ。
そのくせ○○コンサルタントと言う肩書きの人が多いことがいぶかしさの原因かもしれない。

不動産コンサルティング技能士はちゃんと試験もあり（実務を長くやっているとさして難しい問題ではないが・・・）称するには宅地建物取引主任者出なければならない（はず）なので案外ちゃんとしている。

不動産コンサルティング技能士のことは財団法人不動産流通近代化センターにくわしくは記述してあります。

そもそも「近代化」が必要な業種と言うことだけでもあまりイメージはよくないですね。

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都内で住宅探ししている人は「未公開物件」でくろしている人が多いのではないだろうか？

はっきりしていることは「未公開物件」は割安なわけではないし、お得でもない。
これは確実にいえるのだけれど、供給される物件がほとんど「未公開」だから仕方がない。

「未公開物件」とは何？エンドユーザーでこの意味答えられる人は少ないと思うのだが・・・

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不動産はすべての人が利用しているにもかかわらず、その利用法・活用法あるいは取引に関しては知られていないし、具体的になると難解で困る人が多い。

不動産業界での事例などがどなたかの役に立つこともあるもしれんと思いブログの内容を改定することにしました。

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不動産投資リスクの基礎知識?危険を見抜く、対処法を知る、利益につなげる
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不動産マーケットはこうなる
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